Baufachzeitung

23.08.2017

Baurecht Baufachzeitung

Baurecht: Bauen mit dem Architekten bringt Vorteile

Definitiv kein schlüsselfertig erstelltes Fertighaus: Wohnhaus mit Reetdach auf Sylt

Das traditionelle vom Architekten geplante Haus ist heute die Ausnahme. Neun von zehn Bauherren entscheiden sich inzwischen für ein Schlüsselfertigobjekt. Sie vergeben damit die Chance, sich ein Haus nach ihren individuellen Wünschen bauen zu lassen und auch die Bauausführung und Ausführungsqualität stärker in ihren Händen zu halten. Dabei ist das gar nicht kompliziert, vorausgesetzt, die Zusammenarbeit zwischen Planer und Bauherr wird vorab sorgfältig vertraglich geregelt, empfiehlt die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutsche Anwaltverein (DAV).

Was für große Bauvorhaben gilt, das gilt auch für kleine: Je besser der Hausbau geplant wird, umso reibungsloser läuft die eigentliche Bauphase. Weil der Bauherr als Laie oft nicht weiß, was auf ihn zukommt, berät und unterstützt ihn der Architekt in allen Phasen des Planens und Bauens. Damit von Anfang an alles harmonisch läuft, empfiehlt die ARGE Baurecht, möglichst früh einen Architektenvertrag abzuschließen. Viele Architekten haben dazu Vertragsmuster in petto, die als Grundlage für den Vertragsabschluss dienen können. Diese Vertragsmuster sollten Bauherren noch einmal vom Baurechtsanwalt prüfen lassen, dabei die Besonderheiten des Projektes gemeinsam mit dem Anwalt und dem Architekten besprechen und passende vertragliche Regelungen vereinbaren. Ziel des Vertrags ist die vernünftige und faire Aufteilung der Aufgaben und Pflichten zwischen Bauherr und Planer.

In der Regel werden Architekten nach der HOAI bezahlt, der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Die Honorarordnung teilt den gesamten Bau in verschiedene Planungs- und Bauphasen ein, die entsprechend dem jeweiligen Aufwand honoriert werden. Unter Umständen, so die ARGE Baurecht, ist es sinnvoll, den Architekten stufenweise zu beauftragen, etwa, wenn der Bauherr den Architekten erst kennenlernen möchte, bevor er sich fest an ihn bindet, oder wenn er sich einen künstlerischen Entwurf von einem kreativen Architekten wünscht, den aber lieber von einem erfahrenen Bautechniker vor Ort umsetzen und beaufsichtigen lassen möchte. Solche Konstellationen sollten im Vorfeld mit dem Anwalt besprochen und vertraglich geregelt werden.

Bauen ist eine komplexe Aufgabe. Während der Bauherr meist klare Vorstellungen von der späteren Form und inneren Aufteilung des Hauses hat, macht er sich in der Regel wenig Gedanken über den Baugrund. Dessen Beschaffenheit ist aber ausschlaggebend für Gründung und Konstruktion des Kellers und damit ein erheblicher Kostenfaktor. Auch diese Kosten muss der Architekt frühzeitig ermitteln und sich dazu immer wieder mit seinem Bauherrn absprechen. Überhaupt sind Gespräche übers Geld an der Tagesordnung, denn der Architekt muss mit dem Geld des Bauherrn sorgsam wirtschaften und sich immer wieder rückversichern, dass Ausgaben im Sinne des Bauherrn sind. Andererseits neigen viele Bauherren dazu, im Laufe des Projektes Änderungswünsche zu äußern. Diese Extras verteuern den Bau. Oft muss umgeplant werden, häufig sind zusätzliche Architektenleistungen nötig, die nicht von Anfang an im Auftragsumfang und Honorar enthalten waren. Auch solche Eventualitäten lassen sich vorab vertraglich regeln, etwa durch die Vereinbarung von Stundensätzen für Zusatzarbeiten.

Bei kleineren Umbauprojekten bietet sich eine stundenweise Honorierung des Architekten ohnehin an. Bei größeren Umbauprojekten sollten hingegen alle Beteiligten wissen, dass diese komplexer und schwieriger sind als ein Neubau, und damit eine umso sorgfältigere Vorbereitung und Planung erfordern. Im Sinne des fairen Vertrags sollten Bauherren hier nicht auf Schnäppchen spekulieren, sondern gute Arbeit, auch für die Bestandserkundung, mit auskömmlichen Honoraren vergüten.

Was soll der Bauherr tun, wenn trotz bester Vorsätze die Chemie nicht stimmt? Dann sollten sich Architekt und Bauherr trennen. Auch dabei hilft ein Baurechtsanwalt. Erfahrene Baurechtsanwälte rechnen Vertragsverhandlungen für private Bauvorhaben als Beratung in der Regel stundenweise ab. Bauherren, so rät die ARGE Baurecht, sollten sich an eine Kanzlei wenden, die sich auf die Beratung privater Bauherren spezialisiert hat – und vorab nach den Kosten fragen.

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