Baufachzeitung

23.08.2017

Baurecht Baufachzeitung

Wohnungseigentumsrecht: Pflichten in Eigentümergemeinschaften

In einer Eigentümergemeinschaft besteht eine Reihe von gegenseitigen Pflichten. Unter anderem betrifft dies die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Vieles kann durch Beschlüsse der Eigentümerversammlung geregelt werden. Wird jedoch eine einzelne Wohnung unbewohnbar, können die Eigentümer der anderen Wohnungen nicht beschließen, dass sie dies nichts angeht.

Der Fall: Eine Eigentümergemeinschaft bestand aus insgesamt drei Wohnungen, darunter auch eine nachträglich ausgebaute Wohnung im Kellergeschoss. In der Kellerwohnung kam es durch Planungsfehler beim Umbau und Baumängel am gemeinschaftlichen Eigentum zu Feuchtigkeitsschäden, die diese unbewohnbar machten. Die Eigentümerin hatte diese Wohnung nach dem Umbau erworben. Sie verlangte nun von den Eigentümern der anderen Wohnungen eine Zustimmung zur Durchführung von Sanierungsarbeiten sowie die Beteiligung an den Kosten. Diese beriefen sich jedoch auf finanzielle Schwierigkeiten beziehungsweise ihr Alter und trafen keine Entscheidung.

Das Urteil: Der Bundesgerichtshof entschied nach Angaben der D.A.S. Rechtsschutzversicherung, dass die anderen Eigentümer der Sanierung nicht im Wege stehen dürften. Zwar hätten die Wohnungseigentümer normalerweise einen Gestaltungsspielraum. Sie müssten das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und auch auf ihre finanzielle Leistungsfähigkeit sei Rücksicht zu nehmen. Nicht zwingend erforderliche Maßnahmen könnten aus solchen Gründen zurückgestellt werden. Sei aber eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich, weil eine Wohnung unbewohnbar werde, bestehe kein Entscheidungsspielraum mehr.

Die anderen Eigentümer müssten in diesem Fall den erforderlichen Arbeiten nicht nur zustimmen, sondern sie auch anteilig mitfinanzieren. In diesem Fall sei eine Sonderumlage von 54.500 Euro zu zahlen. Zusätzlich müssten die anderen Eigentümer Schadenersatz dafür zahlen, dass eine Beschlussfassung über zwingend erforderliche Arbeiten unterblieben sei.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.10.2014, Az. V ZR 9/14

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