Baufachzeitung

24.10.2017

Baurecht Baufachzeitung

Regelmäßige Baubetreuung verhindert Streitigkeiten

„Dann gehen wir eben vor Gericht und verklagen die Firma, schließlich sind wir im Recht!“ Solche Sätze hören die Bauherrenberater des Verbands Privater Bauherren (VPB) immer wieder. Bauherren ärgern sich, oft zu Recht, über ihre Baufirma, sie fühlen sich im Stich gelassen, mitunter verraten und verkauft. Ein Richter soll für sie Gerechtigkeit herstellen.

„Der Gang vor Gericht ist im Alltag keine gute Lösung, sondern nur das letzte Mittel, wenn alle anderen Möglichkeiten ausgeschöpft sind“, weiß VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag. „Wer vor Gericht zieht, der muss mit langen, manchmal jahrelangen Verfahren rechnen, und deren Ausgang ist ungewiss.“ Oft steht am Ende des Verfahrens auch kein Urteil, sondern ein Vergleich. Mitunter ist auch die Firma, die die Bauherren verklagen wollten, inzwischen insolvent. Vom ursprünglichen Wunsch, die vielfältigen Kosten, die sie für solch eine Klage zusätzlich zum eigentlichen Schaden auslegen müssen, endlich zurückzubekommen, sind die Kläger damit weit entfernt - selbst, wenn sie im Prozess gewonnen haben.

„Viel besser als der Rechtsstreit im Nachhinein ist Vorsorge.“ Und die empfiehlt der Anwalt allen Bauherren. „Unter dem Motto „Vertrauen ist gut, Kontrolle besser“, sollten angehende Bauherren zunächst den Bauvertrag prüfen lassen. Dabei bekommen sie einen Eindruck davon, wie die Schlüsselfertigfirma arbeitet: Hat sie alle Pläne und Berechnungen? Legt sie Zusatzkosten auf den Tisch? Offeriert sie Sicherheiten? Oder taktiert sie und hält die Bauherren hin? Mancher erbitterte Streit hat seinen Ursprung in komplexen Vertragspassagen.“

„So wichtig wie die Vertragsprüfung sind die laufenden Baukontrollen“, erläutert der Rechtsanwalt. VPB-Sachverständige besuchen Baustellen im Schnitt sechs Mal. Gibt es Probleme, kommen sie in Absprache mit den Bauherren öfter. Die erste Baukontrolle steht gleich am Anfang - vor dem Betonieren der Bodenplatte. Den zweiten Termin beraumen die Sachverständigen an, sobald Rohbau und Dachstuhl stehen. Die dritte Baukontrolle folgt, sobald die Fenster sitzen und die Elektrorohinstallationen erledigt sind, das Haus aber innen noch unverputzt ist. Sobald der Estrich eingebaut ist, rät der VPB zur vierten Baustellenbegehung. Die fünfte Baukontrolle empfehlen die Experten etwa drei Wochen vor der Abnahme, die sechste bei der Abnahme selbst. Zusätzliche Baukontrollen sind sinnvoll, wenn besonders anspruchsvolle Bauteile geplant sind, wie beispielweise eine Weiße Wanne oder zweischaliges Klinkermauerwerk. Geprüft wird immer dann, wenn ein Bauabschnitt fertig ist und die Ergebnisse noch sichtbar sind. Unsaubere Verarbeitung, falsche Materialien oder sogar schlechtes Handwerk sind dann gut sichtbar.

Wie ein Unternehmen arbeitet, das zeigt sich nicht nur während der eigentlichen Baukontrollen, sondern schon bei der Frage, ob es die Baustellenbesuche des unabhängigen Beraters toleriert oder boykottiert. „Während seriöse Unternehmen gut kooperieren und das Vier-Augen-Prinzip schätzen, gibt es auch Problemfälle. Dann werden die Berater „versehentlich“ zu spät informiert und die Kellerdecke ist bereits betoniert und der Putz schon drauf. Potenzielle Mängel bleiben dann zunächst verborgen und offenbaren sich erst später“, weiß der VPB-Vertrauensanwalt und rät: „In solchen Fällen sollten Bauherren ihren Bausachverständigen lieber einmal mehr auf die Baustelle schicken, um ihre teure Investition zu schützen."

Kontrollen sind kein Luxus, sondern notwendig. Beim klassischen Architektenhaus übernimmt sie der bauleitende Planer und wird dafür hoch bezahlt. Schlüsselfertigkäufer sollten nicht am falschen Ende sparen und sich auch einen Experten für die laufende Baukontrolle an die Seite holen. „Nach der Abnahme muss der Bauherr nämlich beweisen, dass der Schaden auf einem Mangel beruht, der bereits bei der Abnahme vorlag. Bestreitet der Unternehmer das, braucht der private Bauherr meist sowieso einen Bausachverständigen, um das zu belegen“, weiß Holger Freitag. Der Anwalt gibt außerdem zu bedenken: „Selbst wenn die Firma später nachbessert, wohnen die Bauherren wieder für einige Zeit auf einer Baustelle. Besser also, die Mängel werden vor dem Einzug gefunden. Im schlimmsten Fall werden die Mängel entdeckt und die Firma ist insolvent oder die Gewährleistungszeit abgelaufen. Dann müssen die Bauherren die Beseitigungskosten voll und ganz tragen.“

Verband Privater Bauherren (VPB) e.V., www.vpb.de

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