Bau von Immobilien muss sich wieder lohnen

Die Herausforderungen auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt haben in den vergangenen Jahren stetig zugenommen. Steigende Bau- und Grundstückskosten, immer komplexere Bauvorschriften sowie die wirtschaftlichen Unsicherheiten haben dazu geführt, dass nicht mehr ausreichend in neue Wohnimmobilien investiert wird. Dabei ist der Bedarf an Wohnraum – insbesondere an seniorengerechten Immobilien – unübersehbar und wird in Zukunft weiter steigen. Allein die demografische Entwicklung zeigt, dass die Gruppe älterer Menschen in Deutschland deutlich wächst. Um diesem Bedarf gerecht zu werden, sollten alle Beteiligten – Politik, Bauwirtschaft und Investoren – an einem Strang ziehen. Gleichzeitig brauchen wir dringend Maßnahmen, die den Bau neuer Immobilien wieder attraktiv und rentabel machen.

1. Demografischer Wandel: Bedarf an seniorengerechten Immobilien

Der demografische Wandel ist längst in vollem Gange. Der Anteil der Menschen über 65 Jahre wird in den kommenden Jahrzehnten erheblich zunehmen. Damit einher geht eine steigende Nachfrage nach barrierefreien, komfortablen und pflegegerechten Wohnungen oder Wohnanlagen. Viele Bestandsimmobilien lassen sich nur unter hohen Kosten und großem Aufwand an die speziellen Bedürfnisse dieser Altersgruppe anpassen. Neubauprojekte, die von vornherein auf altersgerechte Ausstattung setzen, sind daher unverzichtbar.

Gerade im Bereich des Seniorenwohnens besteht großes Potenzial für Investoren und Bauunternehmen, da die Nachfrage langfristig sicher ist. Doch die hohen Baustandards und vielfältigen regulatorischen Anforderungen – vom barrierefreien Zugang bis hin zum Brandschutz – treiben die Bau- und Planungskosten in die Höhe. Hier müssen Investoren unterstützt werden und schlanke, unbürokratische Prozesse geschaffen werden, damit es sich lohnt, in entsprechende Neubauprojekte zu investieren und diese zeitnah umzusetzen.

2. Rechtliche und finanzielle Rahmenbedingungen verbessern

Aktuell sind die Rahmenbedingungen in Deutschland nicht unbedingt förderlich, um neue Wohnimmobilienprojekte anzustoßen. Zum einen führen die anhaltend hohen Baukosten, befeuert durch Materialmangel und steigende Energiepreise, zu einem Kostendruck, der viele Projekte unrentabel macht. Zum anderen wirken sich steigende Zinsen bei der Finanzierung auf die Rentabilität aus. Wer heute ein Neubauprojekt plant, braucht verlässliche politische Bedingungen und Anreize, um das finanzielle Risiko verantwortungsvoll einschätzen und eingehen zu können.

Beobachtet man die Diskussionen rund um den Wohnungsbedarf fällt auf, dass überwiegend von bezahlbarem Wohnraum die Rede ist. Doch wer soll ihn schaffen? Mir fällt auf, dass es im politischen Diskurs verpönt ist, von Rendite, ja von Renditeimmobilien zu sprechen. Für Investoren ist es jedoch notwendig, Gewinne zu erzielen, wenn sie Investitionen tätigen, denn sie tragen schließlich auch das Investitionsrisiko.

Wesentliche Punkte, die dringend verbessert gehören, sind schon oft reklamiert worden:

• Schnellere Genehmigungsprozesse: Eine beschleunigte Bearbeitung von Bauanträgen und Genehmigungen reduziert Planungsunsicherheit und Kostenrisiken.
• Attraktive Förderprogramme: Fördermittel für energieeffizientes und barrierefreies Bauen sollten zielgerichtet und unbürokratisch eingesetzt werden, um den Neubau zu stimulieren.
• Verlässliche Steuerpolitik: Konstante bzw. langfristig kalkulierbare steuerliche Rahmenbedingungen (z. B. Abschreibungsmöglichkeiten, Grunderwerbssteuer) schaffen Vertrauen und Planbarkeit.
• Enge Zusammenarbeit zwischen Behörden, Kommunen und Investoren: Eine gemeinsame Strategie mit klaren Zielen – vor allem in Hinblick auf altersgerechten Wohnraum – ist unabdingbar, damit Projekte effizient umgesetzt werden können.

3. Zusammenarbeit von Bauwirtschaft und Politik

Ich bin mir sicher: die Baubranche kann und will ihren Beitrag leisten, um dem wachsenden Wohnraumbedarf gerecht zu werden. Innovative Baustoffe, effiziente Bauverfahren und digitale Planungsprozesse (Stichwort Building Information Modeling) stehen heute zur Verfügung, um kostengünstiger und nachhaltiger zu bauen. Doch diese Innovationen müssen in einem planbaren Umfeld eingesetzt werden können.

Die Politik ist aufgerufen, Hemmnisse abzubauen und Bauprozesse zu beschleunigen. Eine enge Abstimmung zwischen Bund, Ländern und Kommunen kann dafür sorgen, dass planungs- und umweltrechtliche Hürden reduziert werden, ohne die Qualität und Sicherheit zu gefährden. Nur so entsteht ein positives Investitionsklima.

4. Renditeimmobilien als Chance für Investoren

Vielen Investoren mangelt es derzeit an Anreizen, sich im Wohnungsbau zu engagieren. Hohe Risikofaktoren und geringe Renditeerwartungen lassen sie zunehmend andere Anlagesegmente bevorzugen. Dabei sind Seniorenimmobilien, Wohnanlagen mit Service oder Mehrgenerationenprojekte bei entsprechender Konzeption durchaus lukrativ – vorausgesetzt, die Rahmenbedingungen stimmen.

Was ist zu tun?

• Langfristige Perspektiven für Investoren durch stabile politische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen.
• Anpassung der Finanzierungssysteme: Einige Banken bepreisen Immobilienprojekte derzeit sehr hoch, was die Investitionsbereitschaft mindert.
• Beseitigung von Bürokratie: Verschlankte Vorschriften und digitale Verfahren beschleunigen Planung und Bau, was Kosten reduziert und Renditen steigert.

5. Fazit: Gemeinsam an einem Strang ziehen

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt steht vor großen Herausforderungen, aber auch großen Chancen. Die Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere für Seniorinnen und Senioren, wird in den kommenden Jahren weiter steigen. Die Baubranche ist bereit und in der Lage, diese Nachfrage zu bedienen und qualitativ hochwertige, barrierefreie und moderne Wohnlösungen zu schaffen. Damit dies gelingt, müssen die politischen Weichen gestellt, Förder- und Steueranreize geschaffen und die bürokratischen Hürden abgebaut werden.

Erst wenn die Finanzierung tragbar, Genehmigungsverfahren zügig und Förderprogramme sinnvoll ausgestaltet sind, können mehr Bauvorhaben erfolgreich umgesetzt werden. Dann wird sich auch der Bau von Immobilien für Investoren wieder lohnen – zum Vorteil aller Beteiligten, nicht zuletzt aber auch zum Vorteil der älteren Generation, die ein Zuhause braucht, das ihren Ansprüchen gerecht wird.

Über die Autorin: Maxi Schwarz betreibt das Immobilienportal wohnung-jetzt.de und berät bundesweit Anleger/innen rund um Immobilien als Kapitalanlage.