Die IB Immobilien, Beratungs- und Management GmbH über Fehlerquellen bei der Bauabnahme – was bei der Übernahme unbedingt zu beachten ist

Die Bauabnahme markiert den Moment, in dem ein Bauvorhaben offiziell vom Auftragnehmer an den Bauherrn übergeht – und dieser Übergang ist weit mehr als eine Formsache. Mit der Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls beginnt nicht nur die Gewährleistungsfrist, es kehrt sich auch die Beweislast zugunsten des Bauunternehmens um: Ab sofort muss der Bauherr nachweisen, dass eventuelle Mängel bereits zum Zeitpunkt der Abnahme bestanden. Wer diesen Schritt unvorbereitet oder mit einem ungeschulten Blick angeht, läuft Gefahr, übersehene Mängel später teuer aus eigener Tasche beheben zu müssen. Hinzu kommt, dass die Abnahme häufig die letzte Gelegenheit ist, Nachbesserungen ohne gerichtliche Auseinandersetzung einzufordern. Umso wichtiger ist es, diesen Termin mit der gleichen Sorgfalt zu behandeln wie jede andere zentrale Entscheidung im Bauprozess. Worauf es dabei ankommt, erklären die Spezialisten der IB Immobilien, Beratungs- und Management GmbH in diesem Beitrag.

Häufig übersehene Mängel und typische Problemstellen

Viele Baumängel sind bei der Abnahme nicht auf den ersten Blick erkennbar – und genau darin liegt das Risiko. Besonders häufig werden fehlerhafte Abdichtungen übersehen, etwa an Fensteranschlüssen, im Sockelbereich oder auf Flachdächern. Solche Mängel zeigen ihre Wirkung oft erst Monate später in Form von eindringender Feuchtigkeit oder Schimmelbildung. Auch unzureichende Dämmungen, fehlerhafte Anschlussdetails bei Leitungen oder unsachgemäß montierte Bauelemente wie Türen und Fenster zählen zu den klassischen Problemstellen, die einem Laien leicht entgehen – aber später aufwendig und teuer zu beheben sind.

Ein weiteres typisches Beispiel sind Unebenheiten im Estrich oder falsch verlegte Bodenbeläge, die erst nach dem Einzug beim alltäglichen Gebrauch auffallen. Auch die Qualität der Maler- und Putzarbeiten wird oft nur oberflächlich geprüft – dabei können ungleichmäßige Schichtdicken, Risse oder mangelhafte Untergrundvorbereitungen langfristige Probleme verursachen. Besonders tückisch: Mängel an haustechnischen Anlagen wie Heizung, Lüftung oder Elektroinstallation werden oft gar nicht getestet, obwohl gerade hier die Folgekosten bei Fehlfunktionen erheblich sein können. Wer diese Punkte nicht gezielt prüft, läuft Gefahr, ein Bauwerk übergeben zu bekommen, das nur auf den ersten Blick fertig erscheint.

Genau hinsehen – gewerkeübergreifende Mängel

Ein besonderes Risiko bei der Bauabnahme stellen gewerkeübergreifende Mängel dar – also Schäden oder Funktionsprobleme, die nicht eindeutig einem einzelnen Handwerksbereich zugeordnet werden können. So kann beispielsweise eine fehlerhafte Abdichtung an der Fassade, ausgeführt vom Rohbauer, später zu Schimmelbildung im Innenbereich führen, der vom Maler entdeckt wird. Auch bei Heizungsanlagen, Elektrotechnik oder Lüftungssystemen entstehen Probleme häufig an den Schnittstellen zwischen verschiedenen Gewerken. Diese Zusammenhänge zu erkennen, erfordert ein tiefes technisches Verständnis des gesamten Bauprozesses. Ohne entsprechende Erfahrung bleibt oft unklar, wer für den Mangel verantwortlich ist – und wer zur Nachbesserung verpflichtet wäre. Solche Unsicherheiten führen im schlimmsten Fall zu langen Streitigkeiten und Verzögerungen.

Protokollführung und Dokumentation – auf die Details kommt es an

Ein sauber geführtes Abnahmeprotokoll ist mehr als eine formelle Pflicht – es ist ein zentrales Beweismittel im Falle späterer Auseinandersetzungen. Entscheidend ist, dass alle Mängel konkret, nachvollziehbar und mit exakten Ortsangaben dokumentiert werden. Pauschale Formulierungen wie „kleinere Risse im Putz“ oder „Tür schließt nicht sauber“ reichen nicht aus, um rechtlich verwertbar zu sein. Ebenso wichtig ist es, vereinbarte Nachbesserungsfristen klar zu benennen und vom Bauunternehmen schriftlich gegenzeichnen zu lassen. Wer auf eine vollständige Dokumentation verzichtet oder sich auf mündliche Zusagen verlässt, steht bei späteren Streitigkeiten oft mit leeren Händen da – selbst wenn der Mangel offensichtlich ist.

Die Prüfpflichten des Bauherrn

Auch wenn viele Bauherren davon ausgehen, dass allein das Bauunternehmen für die Qualität des Ergebnisses verantwortlich ist, trägt der Bauherr bei der Abnahme eine aktive Prüfpflicht. Diese umfasst nicht nur die Sichtkontrolle offensichtlicher Mängel, sondern auch die sorgfältige Überprüfung der vertraglich vereinbarten Leistungen. Dabei reicht es nicht aus, Räume lediglich zu begehen oder auf Funktionstests zu verzichten – insbesondere technische Anlagen, Abdichtungen und Maßhaltigkeiten sollten gezielt kontrolliert werden. Ohne das nötige Fachwissen sind solche Prüfungen kaum vollständig durchführbar, weshalb viele Bauherren nicht bemerken, dass sie mit der Unterschrift unter das Abnahmeprotokoll auch eine rechtliche Verantwortung für übersehene Mängel übernehmen.

Rechtliche Folgen einer voreiligen Abnahme

Eine verfrühte Bauabnahme kann schwerwiegende juristische Konsequenzen nach sich ziehen – insbesondere, wenn noch wesentliche Leistungen nicht abgeschlossen oder erkennbare Mängel nicht dokumentiert wurden. Mit dem Abnahmezeitpunkt beginnt die gesetzliche Gewährleistungsfrist, und gleichzeitig geht die Beweislast auf den Bauherrn über. Das bedeutet: Nach der Abnahme muss der Auftraggeber nachweisen, dass ein Mangel bereits zum Zeitpunkt der Übergabe vorlag – was ohne technische Gutachten oder vorherige Dokumentation nahezu unmöglich ist. Selbst gravierende Baumängel können dann schnell zu einer kostspieligen Belastung für den Bauherrn werden.

Zudem wird durch die Abnahme häufig auch die Schlusszahlung fällig. Wer hier voreilig unterschreibt, verliert nicht nur sein letztes Druckmittel gegenüber dem Bauunternehmen, sondern riskiert auch, für noch offene oder mangelhafte Leistungen selbst aufkommen zu müssen. Besonders gefährlich wird es, wenn der Eindruck entsteht, das Gebäude sei „praktisch fertig“ – obwohl es im Detail noch erhebliche Mängel aufweist. Eine fundierte Einschätzung, ob ein Objekt tatsächlich abnahmebereit ist, setzt ein strukturiertes Vorgehen und fundiertes Fachwissen voraus.

Fazit

Die Bauabnahme ist ein entscheidender Schritt im Bauprozess, der mit zahlreichen rechtlichen und finanziellen Implikationen verbunden ist. Wer diesen Moment unvorbereitet angeht, riskiert nicht nur versteckte Mängel zu übersehen, sondern auch spätere Streitigkeiten und zusätzliche Kosten. Um dies zu vermeiden, ist es unerlässlich, die Abnahme gründlich und professionell vorzubereiten, alle Mängel präzise zu dokumentieren und gegebenenfalls einen Fachmann hinzuzuziehen. Die Investition in einen Sachverständigen zahlt sich in der Regel aus, da er hilft, schwerwiegende Fehler zu vermeiden und den Bauprozess rechtssicher und effizient abzuschließen.

Über die IB Immobilien, Beratungs- und Management GmbH

Die IB Immobilien, Beratungs- und Management GmbH unterstützt Menschen aus allen Schichten der Bevölkerung mit einer umfassenden und branchenübergreifenden Beratung dabei, ein Haus zu bauen, das genau zu den individuellen Anforderungen passt. Zu den Kernleistungen gehört die Bereitstellung einer Plattform, über die in wenigen Minuten passende Grundstücke, Baufirmen und Finanzierungen vermittelt werden. Darüber hinaus steht die IB Immobilien, Beratungs- und Management GmbH als Partner bei der Koordination sämtlicher Projektbeteiligter zur Verfügung.

Weiterführende Informationen

• Steffen Winkler, leitender Projektentwickler der IB Immobilien, Beratungs- und Management GmbH über die Notwendigkeit eines agilen Projektmanagements beim Hausbau: https://agile-unternehmen.de/agiles-projektmanagement-hausbau-steffen-winkler/
• Kunden der IB Immobilien, Beratungs- und Management GmbH können ab Juni 2023 neue KfW-Förderung nutzen: https://www.presseportal.de/pm/170023/5515942
• Steffen Winkler von der IB Immobilien, Beratungs- und Management GmbH über oft unterschätzte Herausforderungen eines Immobilienkaufs https://www.bauabenteuer.de/eigenheim-die-herausforderungen-eines-immobilienkaufs-werden-oft-unterschaetzt/