Serielle Bestandssanierung statt Einzelbau

Die Bundesregierung plant mit dem sogenannten „Bau‑Turbo“ eine beschleunigte Wohnungsbau‑Offensive: Das Baugesetzbuch wird novelliert, damit schneller gebaut werden kann. Auch wenn dies ein Schritt in die richtige Richtung sein mag, bleiben nach Unternehmensangaben soziale Aspekte und Umweltstandards unzureichend berücksichtigt, wodurch die Wohnungsnot kaum adressiert wird, sondern eher teure Einzelmaßnahmen begünstigt, renditeorientierte Projektentwicklungen erleichtert und zusätzliche Flächenversiegelung gefördert werden.

An dieser Stelle greift das Start‑Up navou (Sitz Düsseldorf und Leipzig) anders an: Es hat sich zum Ziel gesetzt, bestehende Immobilien – also den Bestand – mithilfe eines vollständig digitalisierten, standardisierten Sanierungsprozesses in nachhaltigen und langfristig bezahlbaren Wohnraum umzuwandeln. Die drei Gründerinnen bzw. Gründer – Lisa Weise‑Hoff, Sebastian Rademacher und Mario Schmoltzi – entwickelten das sogenannte navou‑System gemeinsam mit Partnern innerhalb von nur fünf Monaten und erprobten es im Rahmen eines EU‑geförderten F&E‑Projekts mit einem zweigeschossigen Bestandsgebäude der Gebäudeklasse 3 bis zur Bauantragsreife. Auf dieser Basis startet navou das erste Realprojekt: Eine leerstehende ehemalige Gastwirtschaft mit Nebengebäude aus dem Jahr 1886 in Bochum‑Langendreer. Bis Dezember 2026 sollen hier sieben Wohneinheiten mit insgesamt 440 m² Wohnfläche nach dem Effizienzhausstandard 55 mit Erneuerbare Energien‑Zusatz (EH55 EE) entstehen – barrierefrei, langfristig erschwinglich und mit garantiert niedrigen Betriebskosten.

Sanieren standardisieren? Warum das funktioniert

Das Vorurteil, eine Sanierung sei voll von Überraschungen und dadurch für serielle, standardisierte Ansätze kaum geeignet, wird vom navou‑System gezielt widerlegt. Der Ansatz: Das Bestandsgebäude wird bis auf die äußere Hülle zurückgebaut und anschließend mit einer modularen, kreislauffähigen Holzkonstruktion im genormten Raster neu aufgebaut. Diese Fertigbauweise wird off‑site produziert und vor Ort angeschlossen, das Rastertragwerk lässt sich flexibel auf verschiedene bauliche Anforderungen adaptieren. Dadurch soll der klassische Sanierungsprozess systematisch vereinfacht, beschleunigt, wirtschaftlicher und ökologischer gestaltet werden – navou spricht davon, die Gesamtprojektlaufzeit auf unter 18 Monate zu reduzieren.

Kostenersparnis und Ökoeffekte

Laut navou liegt die Gesamtkostenbelastung bei Einsatz des Systems bei rund 3.100 €/m² brutto ohne Nebenkosten. Nach Förderung als EH55 durch die KfW sinken die Kosten auf unter 3.000 €/m². Im Vergleich zur Alternative „Abriss & Neubau“ – typischer Weg bei schwer vermietbaren Altimmobilien – wird eine Kostenersparnis von etwa 30 % angeführt. Entscheidend dabei: Wärmedämmung erfolgt nicht außen, sondern innen, das neue Rastertragwerk plus Low‑Tech‑Ansatz, modulare Fertigung und optimierte Montage führen zu geringeren Material‑ und Personalkosten, elektrische statt wassergeführte TGA‑Systeme ersetzen komplexe Wärmepumpenlösungen.

Ökologisch gesehen liefert navou eine beeindruckende Bilanz: In einem Beispielgebäude mit Bruttogrundfläche 758,49 m² ergaben die Abschätzungen für einen klassischen Rohbau 112,9 t CO₂‑Emissionen; das navou‑Rastertragwerk erreichte ‑76,49 t CO₂ (durch den Einsatz von 88,12 m³ Holz und lediglich 10,46 m³ Beton). Damit wird über 168 % CO₂‑Einsparung gegenüber dem Massivrohbau ausgewiesen – die Konstruktion bindet mehr CO₂ als ausgestoßen wird.

Digitaler Ansatz – vom Ankauf bis Betrieb

Ein weiteres Merkmal: Der gesamte Prozess ist durchgängig digital abgebildet. Von der Bestandserfassung mittels 3D‑Laserscan über ein serielles Rohbaumodell bis zum As‑Built‑Modell nach Bauabschluss – Modellierung erfolgt in LOD 300–400, integriert sind Bauteile wie Wände, Decken, Stützen, Öffnungen, Dachkonstruktion. Das BIM‑Referenzmodell bildet das Rückgrat der interdisziplinären Planungs‑ und Umsetzungslogik im Bestand. Zudem dient es als Basis für einen geplanten Digital Twin, der künftig Betriebs‑ und Zustandsdaten einbindet und so das Facility Management unterstützt. Gleichzeitig ermöglicht das Modell eine Risikoanalyse vor dem Ankauf: Immobilien können bereits digital auf ihre bauliche und wirtschaftliche Eignung für das navou‑System geprüft werden.

Ambitioniertes Ziel: 10.000 grüne und erschwingliche Wohnungen bis 2035

Die Gründer lassen keinen Zweifel daran, dass es ihnen nicht um Einzelprojekte geht, sondern um System und Skalierung. Gegründet wurde die navou GmbH im Juli 2024; eine Angel‑Runde folgte im August, die erste Finanzierungsrunde im Januar 2025. Im Mai 2025 wurde der Patentantrag gestellt, im Juli die erste Immobilie angekauft und im August der Bauantrag eingereicht. Der Umbau in Bochum beginnt noch in diesem Jahr, 2026 sollen weitere Projekte folgen – Ziel: bis 2035 10.000 grüne und bezahlbare Wohneinheiten.

Ganzheitliche Wertschöpfung statt schneller Rendite

Der Ansatz von navou sieht vor, die gesamte Wertschöpfungskette selbst in die Hand zu nehmen: von Ankauf der Bestandsgebäude über Sanierung und Umnutzung zu ökologischem Wohnraum im Neubaustandard – und das etwa doppelt so schnell wie eine konventionelle Sanierung und circa 30 % günstiger als Neubau – bis hin zur Vermietung und dem Betrieb der barrierefreien, überwiegend mit kreislauffähigen Materialien realisierten Objekte zu langfristig erschwinglichen Mieten. Zuerst fokussiert man sich auf Wohngebäude der Gebäudeklasse 3 mit bis zu zehn Wohneinheiten in Nordrhein‑Westfalen bis Ende 2026. Ab 2027 (Phase 2) sind größere Mehrparteienhäuser mit bis zu 20 Wohneinheiten bundesweit geplant; ab 2030 (Phase 3) soll das System auch auf Gewerbeimmobilien zur Umwandlung in Wohnraum ausgedehnt werden.

Zusammenarbeit als Schlüssel

Hinter dieser Idee steht ein erfahrenes Gründerteam mit dem Ziel, den ökologischen Fußabdruck der Bauindustrie zu reduzieren und gleichzeitig dem Wohnungsmangel wirksam zu begegnen. Das Team (Schmoltzi: enspired, Weise‑Hoff: Hejmo Homes) arbeitet eng mit spezialisierten Partnern zusammen, die frühphasig in navou investiert haben. So verantwortet etwa Ripkens Wiesenkämper Beratende Ingenieure PartGmbB (ausgezeichnet u. a. mit dem Deutschen Ingenieurbaupreis) die Entwicklung der Holzkonstruktion, während die Bestandserfassung per 3D‑Laserscan und BIM‑Modellierung durch Wuttke Ingenieure GmbH erfolgt. Weitere Partner sind Hersteller wie Lithotherm, Würth oder Claytec sowie das Materialkataster Madaster und die Seelhof Systemberatung für Prozessdigitalisierung.