Unisan-Geschäftsführer Phillip Brandner erklärt, warum Balkonsanierung keine Aufgabe für später ist
Wer kennt das nicht: Man steht auf dem Balkon, genießt die Aussicht, und irgendwo im Hinterkopf sitzt die Frage, wann man sich eigentlich das letzte Mal wirklich Gedanken über den Zustand des Betons gemacht hat. Für viele Eigentümer ist die Antwort unbequem ehrlich: nie. Das Münchner Familienunternehmen Unisan GmbH beschäftigt sich seit 1985 mit genau diesem Problem. Wie Beton altert, warum er es so oft unbemerkt tut, und was man dagegen tun kann, bevor aus einem optischen Makel ein ernsthaftes statisches Risiko wird. Phillip Brandner, der das Unternehmen heute in zweiter Generation führt, hat in seiner Laufbahn so viele vermeidbare Schäden gesehen, dass er das Thema mit einer gewissen Dringlichkeit angeht, ohne dabei Alarm zu schlagen. Die Realität, sagt er, spricht für sich.
Wasser arbeitet still
Feuchtigkeit ist das, womit Beton am wenigsten zurechtkommt. Regen dringt durch kleine Haarrisse ein, dehnt sich bei Frost aus, sprengt den Riss weiter auf, und mit jedem Winter wird er größer. Was von außen wie eine harmlose Verfärbung aussieht, kann darunter schon ein Problem sein, das die Stahlarmierung erreicht hat. Rost an der Bewehrung treibt den Beton dann regelrecht von innen auf. Man sieht es lange nicht, und genau das ist das eigentliche Problem.
Balkone tragen dabei das größte Risiko, weil sie von Natur aus exponiert sind. Phillip Brandner weist in Beratungsgesprächen regelmäßig darauf hin: Ein Balkon ragt aus dem Gebäude heraus, ist Regen, Frost und direkter Sonneneinstrahlung von allen Seiten ausgesetzt, und Temperaturschwankungen von bis zu 50 Grad Celsius über das Jahr, von etwa -15 °C im Winter bis +35 °C im Sommer, sind keine Seltenheit. Kein Werkstoff verträgt das dauerhaft ohne die richtige Schutzbehandlung. Hinzu kommt, dass Bodenbeläge wie Fliesen oder Kacheln, die eigentlich schützen sollen, durch Temperaturbewegungen eigene Haarrisse in den Fugen entwickeln. Wasser findet immer seinen Weg, und hier findet es ihn schnell.
Was viele nicht wissen: Auch ein scheinbar intakter Belag kann längst zur Falle geworden sein. Wenn Fliesen das Verdunsten von Regen- und Spritzwasser verhindern und gleichzeitig das Entwässerungssystem darunter verdecken, entsteht ein Feuchtigkeitsstau, der über Monate unbemerkt bleibt. Die Oberfläche sieht ordentlich aus, darunter arbeitet das Wasser. Das ist keine Ausnahme, das ist ein typisches Schadensbild, dem Brandner und sein Team regelmäßig begegnen.
Vom Haarriss zum statischen Problem: eine Abfolge, die sich aufhalten lässt
Was in der Praxis passiert, wenn man zu lange wartet, lässt sich in einer klaren Abfolge beschreiben. Erst lösen sich die Kacheln. Dann beginnt das Geländer zu wackeln. Schließlich ist der gesamte Balkon statisch kompromittiert. Das klingt dramatisch, ist aber die logische Konsequenz, wenn unzureichende Abdichtungen, ein falsches Gefälle oder fehlende Entwässerungsrohre dafür sorgen, dass Stauwasser dauerhaft auf den Beton drückt. Dann bröckelt es oft auch schon an der Unterseite des Balkons, also genau dort, wo Passanten darunter laufen.
Bei hängenden Balkonen kommt noch ein weiterer Faktor hinzu. Gewichtsbelastungen erzeugen Vibrationen, die bestehende Risse weiter verstärken. Was also als kleiner Oberflächenschaden beginnt, entwickelt sich unter dauerhafter Belastung schneller zu einem strukturellen Problem, als die meisten Eigentümer vermuten würden. Brandner beschreibt es so: Der Balkon zeigt einem lange nichts, und wenn er es tut, ist meistens schon mehr passiert als man sieht.
Was viele Eigentümer dabei unterschätzen: Balkonsanierung ist kein handwerklicher Routineauftrag, den jedes Bauunternehmen übernehmen kann. Der Beton muss bei Außenbauteilen gleichzeitig stabil und elastisch sein, weil Bauwerksbewegungen durch Temperaturschwankungen nicht zu neuen Rissen führen dürfen. Das ist das eigentliche Paradoxon: Ein zu harter, starrer Beton reißt bei Ausdehnung genauso wie ein zu weicher. Die richtige Materialmischung, die korrekte Abdichtung zu Hauswand, Fenstern und Geländern, ein funktionierendes Entwässerungssystem, und das alles aufeinander abgestimmt, das ergibt einen Balkon, der die nächsten Jahrzehnte hält. Fehlt auch nur eine dieser Komponenten, beginnt das Spiel von vorn.
Zertifizierung ist kein Marketingbegriff
Unisan setzt auf Verfahren nach den anerkannten Richtlinien des DAfStb sowie der ZTV-Ing. Das Personal ist mit dem SIVV-Schein des Deutschen Beton- und Bautechnik-Vereins zertifiziert, einer Qualifikation, die speziell für die Tätigkeiten Schützen, Instandsetzen, Verbinden und Verstärken von Betonbauteilen ausgestellt wird und nicht jedes Unternehmen vorweisen kann. Phillip Brandner selbst trägt zusätzlich das Zertifikat als Bausachverständiger und hat sich über die Jahre auch als Gutachter qualifiziert.
Das verändert den Ausgangspunkt eines Beratungsgesprächs spürbar. Wer nicht nur ausführt, sondern auch beurteilt, empfiehlt nicht automatisch die größte Lösung. Zuerst kommt die Schadenanalyse, dann das Konzept, dann die Maßnahme. Das klingt selbstverständlich, ist es in der Praxis aber nicht immer. Gerade bei komplexeren Objekten wie Tiefgaragen oder großflächigen Gebäudeterrassen, bei denen zunächst ein erheblicher Teil der Konstruktion geöffnet werden muss, bevor die eigentliche Schadensursache überhaupt zugänglich wird, ist eine fundierte Erstbewertung der entscheidende Schritt. Wer diesen überspringt, riskiert, am falschen Ende zu sanieren.
Dass Unisan seit über vier Jahrzehnten im Münchner Raum tätig ist und dabei mit Privatleuten, Wohnungsgenossenschaften, Hausverwaltungen und Architekten zusammenarbeitet, ist kein Zufall. Vertrauen in diesem Bereich entsteht nicht durch Werbung, sondern durch Ergebnisse, die über Jahre hinweg halten.
Was es kostet, zu warten
Aus rein betriebswirtschaftlicher Sicht lässt sich das Argument für frühzeitiges Handeln schnell machen. Wer einen Riss jetzt behandeln lässt, zahlt einen Bruchteil dessen, was eine Vollsanierung kostet, wenn der Schaden erst bis zur Bewehrung vorgedrungen ist. Dazu kommt der Immobilienwert: Ein Balkon oder eine Terrasse mit sichtbaren Schäden drückt auf den Verkehrswert, ganz unabhängig davon, wie gut der Rest des Gebäudes gepflegt ist. Interessenten sehen solche Stellen sofort, Gutachter noch schneller.
Für Eigentümergemeinschaften kommt noch eine andere Dimension hinzu: die Haftung. Fällt ein Bauteil ab oder ist ein Balkon nicht mehr standsicher, ist das keine ästhetische Frage mehr. Wer als Verwalter oder Eigentümer nachweislich über einen Schaden informiert war und nicht gehandelt hat, steht im Schadensfall vor einem Problem, das weit über die Sanierungskosten hinausgeht. Das ist ein Argument, das sich in keiner Eigentümerversammlung leicht abtun lässt, und es wird trotzdem regelmäßig unterschätzt. Brandner erlebt das immer wieder: Der Beschluss zur Sanierung scheitert an der Mehrheit, ein Jahr später ist der Schaden doppelt so groß und die Kosten haben sich entsprechend entwickelt.
Alles aus einer Hand, vom ersten Blick bis zur Übergabe
Unisan bearbeitet in München und Umland private Einzelobjekte genauso wie Wohnungseigentümergemeinschaften, Hausverwaltungen und gewerbliche Liegenschaften. Das Leistungsspektrum reicht von der Schadenanalyse über Betonsanierung und Balkonbeschichtung bis hin zu Stahlbau für Geländer und Treppen sowie Malerarbeiten und Fassadenarbeiten. Alles läuft dabei über einen einzigen Ansprechpartner, von der ersten Begutachtung bis zur schlüsselfertigen Übergabe.
Wer einmal erlebt hat, wie mühsam die Koordination mehrerer Gewerke bei einer Sanierung sein kann, weiß, was das in der Praxis wert ist. Kein Abstimmen zwischen Betrieben, kein gegenseitiges Verweisen auf den anderen, keine Lücken in der Verantwortung. Gerade bei Schäden, die mehrere Gewerke betreffen, etwa wenn neben dem Beton auch Geländer ersetzt und Fassadenteile neu gestrichen werden müssen, zahlt sich dieser Ansatz deutlich aus. Seit 1992 betreibt Unisan zudem eine eigene Bauschlosserei, was bei Stahlarbeiten am Balkon kurze Wege und direkte Qualitätskontrolle bedeutet.
Beton wartet nicht. Er altert still, und wenn der Schaden sichtbar wird, ist die günstige Gelegenheit meistens schon verpasst. Phillip Brandner sagt das nicht, um Druck zu erzeugen. Er sagt es, weil er es seit Jahrzehnten jeden Tag sieht.
Autor: Unisan-Geschäftsführer Phillip Brandner
