Professioneller Verkauf von Gewerbeimmobilien: So geht’s!
Der Verkauf von Gewerbeimmobilien stellt in vielerlei Hinsicht eine anspruchsvolle Aufgabe dar, deren Komplexität die einer Transaktion mit Wohnimmobilien bei weitem übersteigt. Ein tiefgründiges Verständnis der Prozesse ist unerlässlich, um sowohl den Verkaufsablauf effizient zu gestalten als auch den optimalen Verkaufspreis zu erzielen. Dementsprechend ist es unabdingbar, mit den Facetten und Feinheiten dieses speziellen Marktsegments vertraut zu sein, um das Verkaufsobjekt in bestem Licht präsentieren zu können und gleichzeitig Risiken zu minimieren.
Kriterien für Gewerbeimmobilien: Wann zählt eine Immobilie dazu?
Gemäß dem Bewertungsgesetz (§ 181, Abs. 6) besteht eine konkrete Definition einer Gewerbeimmobilie. Demnach werden als Geschäftsgrundstücke all jene Grundstücke bezeichnet, die überwiegend, das heißt zu mehr als 80 Prozent gemessen an der Wohn- und Nutzfläche, betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht als Teileigentum klassifiziert sind.
Daraus folgt, dass alle Immobilien, deren Hauptzweck in der Ausübung einer beruflichen Tätigkeit besteht, mit dem Ziel finanzielle Erträge zu generieren, in die Kategorie der Gewerbeobjekte fallen. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Immobilie von einer öffentlichen Einrichtung, einer kommerziellen Organisation oder einer freiberuflich oder selbständig tätigen Person genutzt wird. Sie alle fallen unter den Begriff der Gewerbeimmobilie, sofern sie die genannten Kriterien erfüllen.
Vom Angebot bis zum Abschluss: Der Zeitaufwand beim Verkauf von Gewerbeimmobilien
Beim Verkauf von Gewerbeimmobilien nimmt oft die Vorarbeit – die Vorbereitung des Verkaufs – eine größere Zeitspanne in Anspruch als der eigentliche Verkaufsprozess. Daher ist eine frühzeitige Planung unerlässlich. Die Komplexität des Verkaufsprozesses einer Gewerbeimmobilie macht eine Expertenmeinung oftmals unerlässlich, daher wird häufig die Beauftragung eines spezialisierten Gewerbemaklers empfohlen.
Durch ihre fachliche Expertise und ein gut vernetztes berufliches Umfeld können diese Makler nicht nur bei der Bestimmung des Verkaufspreises hilfreich sein, sondern ebenso den gesamten Verkaufsprozess effizient abwickeln. Unter optimalen Bedingungen, etwa wenn die Gewerbeimmobilie in einem guten Zustand ist und zudem eine attraktive Lage aufweist, kann der Verkauf in einigen Wochen erfolgreich abgeschlossen werden.
Der Verkaufsprozess einer Gewerbeimmobilie: Ein Überblick
Der Prozess, der beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie abläuft, weist signifikante Unterschiede im Vergleich zum Immobilien verkaufen von Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern auf. Es gibt bestimmte Schlüsselaspekte, die hierbei besonders hervorstechen und im Folgenden ausführlicher betrachtet werden.
· Zielgruppe definieren – Eine entscheidende Etappe beim Verkaufsprozess einer Gewerbeimmobilie besteht darin, die potenziellen Käufer, also die Zielgruppe, exakt zu identifizieren. Hierbei ist die spezifische Art des Gewerbes, um das es sich handelt, ein wesentlicher Faktor. Auf Grundlage einer genauen Definition der Zielgruppe lassen sich dann weitere Schlüsselentscheidungen treffen. Diese betreffen beispielsweise die Ausrichtung der Vermarktungsstrategie, die entweder regional oder überregional gestaltet sein kann, sowie die Wahl zwischen dem Verkauf der Immobilie im vermieteten Zustand oder als freies Objekt.
· Unterlagen zusammenstellen – Eine weitere wichtige Phase im Verkaufsprozess einer Gewerbeimmobilie betrifft die Zusammenstellung der notwendigen Verkaufsunterlagen. Für die Bewertung der Immobilie und den darauffolgenden Verkaufsprozess ist eine umfangreiche Dokumentensammlung erforderlich. Hierzu gehören unter anderem der Grundbuchauszug, Abrechnungen der Nebenkosten und vorhandene Baupläne. Die Beschaffung dieser Dokumente sollte daher frühzeitig in die Wege geleitet werden, um einen reibungslosen Ablauf sicherzustellen.
· Bewertung der Immobilie – Ein weiterer essenzieller Schritt im Verkaufsprozess einer Gewerbeimmobilie ist die Bewertung des Objekts. In der Regel wird für Gewerbeimmobilien das Ertragswertverfahren zur Bewertung herangezogen. Dieses Verfahren berücksichtigt die potenziellen Erträge, die mit der Immobilie erwirtschaftet werden können. Aufgrund der komplexen Beschaffenheit des Verfahrens ist es ratsam, einen erfahrenen Gutachter mit der Durchführung der Immobilienbewertung zu betrauen.
· Vermarktung des Objekts – Die Art der Vermarktung ist ein zentraler Aspekt beim Verkaufsprozess von Gewerbeimmobilien und hängt stark von der Art des betreffenden Gewerbeobjekts ab. Kleinere Gewerbeimmobilien finden häufig über öffentliche Immobilienportale ihren Weg zu potenziellen Käufern. Bei bestimmten Arten von Gewerbeimmobilien, beispielsweise Hotels oder Restaurants, wird oft auf eine diskretere Vermarktungsstrategie, den sogenannten “Secret Sale”, zurückgegriffen. In diesem Fall zieht der Makler sein Netzwerk von potenziellen Käufern zurate, ohne das Objekt öffentlich auszuschreiben. Auf diese Weise kann ein passender Käufer gefunden werden, ohne das Objekt einer breiten Öffentlichkeit vorstellen zu müssen.
· Finalisierung des Immobilienverkaufs – Der letzte Schritt im Verkaufsprozess einer Gewerbeimmobilie ist die Finalisierung des Verkaufs. Sobald ein geeigneter Käufer gefunden ist, kann der Verkaufsprozess durch die Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar abgeschlossen werden. Dieser Schritt besiegelt den Verkauf offiziell und markiert den erfolgreichen Abschluss des gesamten Verkaufsprozesses.
Was lohnt sich mehr? Gewerbeimmobilien vermietet oder leer verkaufen
In der Welt der Gewerbeimmobilien stellt sich häufig die Frage, ob es vorteilhafter ist, ein Objekt vermietet oder unvermietet zu verkaufen. Nach Auswertung diverser Statistiken zeichnet sich eine eindeutige Tendenz ab: Vermietete Gewerbeimmobilien erzielen im Vergleich zu unvermieteten Objekten in der Regel höhere Verkaufspreise. Dieses Phänomen unterscheidet sich stark von der Situation auf dem Wohnimmobilienmarkt, wo unvermietete Objekte häufig begehrter sind.
Jedoch ist es nicht ausreichend, dass das Objekt einfach nur vermietet ist. Für einen positiven Effekt auf den Verkaufspreis ist es von Bedeutung, dass die Gewerbeimmobilie “gut vermietet” ist. Dies bedeutet, dass ein zahlungsfähiger Mieter vorhanden ist, der seine Zahlungsverpflichtungen regelmäßig und ohne Verzögerungen erfüllt.
Ein weiterer Faktor, der den Verkaufspreis einer vermieteten Gewerbeimmobilie maßgeblich beeinflussen kann, ist die Restlaufzeit des Mietvertrages. Die Besonderheit bei Gewerbemietverträgen ist, dass sie vom Mieter während der vereinbarten Laufzeit in der Regel nicht ohne Zustimmung des Vermieters gekündigt werden können. Ein langfristiger Mietvertrag garantiert dem neuen Eigentümer somit eine kontinuierliche Einnahmequelle, was das Objekt attraktiver macht. Daher kann es strategisch sinnvoll sein, eine Gewerbeimmobilie direkt nach Abschluss oder Verlängerung eines Mietvertrags zum Verkauf anzubieten.
Welche Dokumente benötigt man für den Verkauf einer Gewerbeimmobilie
Für den erfolgreichen Verkauf einer Gewerbeimmobilie ist die Vorlage diverser Dokumente unabdingbar. Diese können je nach Umstand und regionaler Zuständigkeit von verschiedenen Behörden, insbesondere dem lokalen Bauamt, erworben werden. Typischerweise sind folgende Unterlagen anzufertigen und bereitzustellen:
· Jüngster Auszug aus dem Grundbuch
· Kartenauszug des Flurstücks
· Baupläne im Verhältnis 1:100
· Relevanter Bebauungsplan
· Eintragungen aus dem Baulastenverzeichnis
· Kalkulation der Nutzfläche
· Ermittlung des umbauten Raums (Kubatur)
· Baubeschreibungen, insbesondere bei Gebäudeumbauten
· Belege für durchgeführte Instandhaltungen und deren Kosten
· Aufschlüsselung von Betriebs- und Nebenkosten
· Bestehende Miet- oder Pachtverträge bei vermieteten Objekten
Bewertung von Gewerbeimmobilien
Die Kalkulation des Verkaufspreises einer Gewerbeimmobilie beruht auf vielfältigen Einflussgrößen. Um eine sachgerechte Bewertung zu gewährleisten, empfiehlt es sich daher, einen Immobilienspezialisten mit fundierten Kenntnissen des regionalen Marktes heranzuziehen. Laut den Immobilienexperten von finanzreport.com erfolgt die Bewertung in der Regel mit dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren.
· Ertragswertverfahren – Das Ertragswertverfahren stellt eine gängige Bewertungsmethode bei Gewerbeimmobilien dar. Es basiert auf der Prämisse, dass der Wert einer Immobilie maßgeblich durch ihr Ertragspotenzial bestimmt wird. Die Verfahrensweise beinhaltet dabei eine genaue Analyse der jährlichen Mieteinnahmen, die mit der Immobilie erzielt werden könnten. Dies beinhaltet sowohl die derzeitigen Mieteinnahmen als auch zukünftige potenzielle Einnahmen. Um einen genauen Wert zu ermitteln, wird auch die Rentabilität des Objekts in Relation zu anderen Anlagemöglichkeiten betrachtet. Damit dient das Ertragswertverfahren als eine gründliche und umfassende Methode zur Preisbestimmung von Gewerbeimmobilien und trägt zu einer fundierten Kauf- oder Verkaufsentscheidung bei.
· Sachwertverfahren – Das Sachwertverfahren nimmt eine besondere Stellung unter den Bewertungsverfahren für Gewerbeimmobilien ein. Es berechnet den Wert einer Immobilie basierend auf den Herstellungskosten des Gebäudes und dem Wert des Grundstücks. Hierbei werden Kosten für eine hypothetische Neuerrichtung des Gebäudes angesetzt und eine altersbedingte Wertminderung in Betracht gezogen. Parallel dazu wird der Wert des Grundstücks in der Regel durch Vergleichswerte aus der Region ermittelt. Diese Methode eignet sich insbesondere für spezielle Immobilien, für die nur geringe oder keine Mieteinnahmen erwartet werden. Hier kann das Sachwertverfahren eine sinnvolle Alternative zum Ertragswertverfahren bieten und eine verlässliche Grundlage für die Preisfindung liefern.
Gewerbeimmobilien privat verkaufen oder Makler hinzuziehen
Gewerbeimmobilien können entweder privat verkauft oder mit Unterstützung eines Maklers veräußert werden. Beide Ansätze haben ihre Vor- und Nachteile, die es zu berücksichtigen gilt.
Der private Verkauf von Gewerbeimmobilien ermöglicht es dem Verkäufer, die volle Kontrolle über den Verkaufsprozess zu behalten. Es besteht die Möglichkeit, direkte Verhandlungen mit potenziellen Käufern zu führen und persönlich über den Preis und die Vertragsbedingungen zu verhandeln. Darüber hinaus entfallen Maklerprovisionen, die ansonsten bei einer Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler anfallen würden.
Jedoch erfordert der private Verkauf von Gewerbeimmobilien auch einen erheblichen Zeitaufwand und Fachkenntnisse in den Bereichen Vermarktung, Vertragsrecht und Immobilienbewertung. Der Verkäufer trägt die Verantwortung für die Erstellung der Verkaufsunterlagen, die Durchführung von Besichtigungen, die Preisverhandlungen und den Abschluss des Verkaufsvertrags. Zudem kann es herausfordernd sein, potenzielle Käufer anzusprechen und ein breites Netzwerk von potenziellen Interessenten zu erreichen.
Auf der anderen Seite kann die Beauftragung eines erfahrenen Maklers beim Verkauf von Gewerbeimmobilien zahlreiche Vorteile bieten. Ein Makler verfügt über umfassendes Fachwissen über den lokalen Immobilienmarkt, eine breite Datenbank potenzieller Käufer und professionelle Marketingressourcen. Durch die Zusammenarbeit mit einem Makler können Gewerbeimmobilien einer größeren Zielgruppe präsentiert und die Chancen auf einen erfolgreichen Verkauf erhöht werden. Der Makler übernimmt zudem die Verhandlungen mit potenziellen Käufern und unterstützt den Verkäufer bei der Erstellung der Verkaufsunterlagen und der Abwicklung des Verkaufsprozesses.
Es ist ratsam, die individuellen Bedürfnisse und Fähigkeiten des Verkäufers zu berücksichtigen, um die beste Entscheidung für den Verkauf einer Gewerbeimmobilie zu treffen. In komplexen Fällen oder bei begrenzten Erfahrungen im Immobilienbereich kann die Zusammenarbeit mit einem professionellen Makler eine wertvolle Unterstützung bieten und den Verkaufsprozess erleichtern.
