Rechtsanspruch auf einen Kita-Platz – Kindertagesstätten als neue Anlageform?

Seit dem 1. August 2013 besteht ein Anspruch auf einen Kita-Platz. Dieser Rechtsanspruch hat in der jüngeren Zeit zu einem deutlichen Anstieg der vorhandenen Kitaplätze geführt. Es werden weitere Plätze nötig werden, selbst wenn man annimmt, dass bestehende Ansprüche schon überall erfüllt werden können. Deshalb besteht ein Bedarf an Immobilien für Kindertageseinrichtungen. In Zeiten von Anlagedruck und knappem Angebot an guten, klassischen Nutzungsarten, könnten sich dadurch auch Anlagealternativen für Investoren ergeben.

Kindertagesstätten waren bislang, wie auch Schulen, eine Domäne der öffentlichen Hand, der Sozialeinrichtungen oder von Privatinitiativen. Dass dieses Thema an Bedeutung für den privaten Markt gewinnt, hat einerseits mit knappen öffentlichen Kassen und andererseits mit dem vorhandenen Anlagedruck auf Investorenseite zu tun.

Angebot und Nachfrage
In der aktuellsten Studie von Wüest & Partner und Ottenströer Immobilienwirtschaft I Regionalökonomie werden die Angebots- und Nachfrageseite der Kindertageseinrichtungen in Deutschland genau analysiert. In 2012 wurden in Deutschland insgesamt knapp 52.000 Kindertageseinrichtungen (März 2013: 52.500 Einrichtungen) mit 3.451.000 genehmigten Plätzen betrieben. Im März 2013 betrug die aktuelle Betreuungsquote in Deutschland bei Kindern unter 3 Jahren knapp 30 Prozent, wobei sie in Ostdeutschland mit knapp 50,0 Prozent mehr als doppelt so hoch wie in Westdeutschland (23 Prozent) war. Von den Kindern zwischen 3 und unter 6 Jahren befanden sich 2012 im Bundesdurchschnitt rd. 93,4 Prozent in öffentlich geförderter Kindertagesbetreuung. In der vorliegenden Studie wird mit Hilfe eines Prognosemodells die zukünftige erwartete Nachfrage auf Kreisebene ermittelt. Es werden in einer Bedarfsprognose neben mittel- bis langfristigen demografischen Effekten, auch Veränderungen in den Betreuungsquoten berücksichtigt. Nach vorliegender Modellrechnung wird die Zahl der Krippen- und Kitakinder unter 6 Jahren in den östlichen Bundesländern sinken und im Westen mit Berlin insbesondere bis 2020 ansteigen. Bis 2020 werden die höchsten Bedarfsquoten für München, Wuppertal, Fürth und Flensburg erwartet. Hier dürfte der Zusatzbedarf um über 25 Prozent gegenüber dem jetzigen Angebot steigen.

Kita als Investment?
Für Investoren von Kindertageseinrichtungen kommen in der Regel nur lange Mietverträge mit etablierten Betreibern in Frage. Weiterhin müssen die erforderlichen Mieten in der Regel jenseits von 12 EUR/qm*Monat liegen, um attraktive Renditen erzielen zu können. Die potenziellen Investmentstandorte für Kindertageseinrichtungen reduzieren sich damit auf vergleichsweise wenige Ziele, wie z.B. München, Hamburg, Düsseldorf oder Frankfurt am Main. Aber auch B-Standorte wie Heilbronn, Nürnberg oder Mannheim sind potenzielle Investmentstandorte für diese Asset-Klasse. Die Konkurrenz an diesen Standorten sind Wohnungen und Büros als Investmentalternative. Die Sicherheit der langen Verträge wird ein Stück weit durch die Unsicherheit der Nachnutzung kompensiert.

Als erstes Unternehmen hat die Habona Invest GmbH einen geschlossenen Investmentfonds mit der Asset-Klasse “Kita” aufgelegt. In der Studie erklärt Habona, wo die Vorzüge eines Kita-Investments sind und welche Kriterien erfüllt sein müssen, dass eine Kindertageseinrichtung ein interessantes Investment wird. Dazu gehören unter anderem eine erforderliche Objektgröße von mindestens 3 Gruppen, aber maximal 100 Kinder insgesamt. Eine hohe Bonität des Mieters und zur Verfügung stehende Fördermöglichkeiten. Außerdem wird nur an Standorten investiert, die eine positive Bevölkerungsprognose und einen Bedarf an zusätzlichen Betreuungsplätzen aufweisen.

Weitere Informationen zur Studie «Investment Kindertagesstätten Deutschland 2013» befinden sich auf: www.de.wuestundpartner.com